Cena, metraż i lokalizacja – to podstawowe parametry, które biorą pod uwagę osoby poszukujące nowego mieszkania. Aby uniknąć przykrych niespodzianek, warto również wiedzieć, o co zapytać dewelopera przed zakupem nieruchomości. Dzięki temu będziesz mieć pewność, że podejmujesz przemyślaną i bezpieczną decyzję. Odbiór mieszkania i przeniesienie własności. Nasz poradnik opisuje całą drogę, jaką trzeba przejść, żeby kupić nieruchomość z rynku pierwotnego, począwszy od wybrania właściwej inwestycji oraz godnego zaufania dewelopera, a skończywszy na podpisaniu umowy sprzedaży i przekazaniu prawa własności, które to kończą cały proces . ROR Mieszkanie od dewelopera. Podziel się. Skomentuj. Newsletter. Kolejny miesiąc wzrostu marż w hipotekach. Sprawdzamy, na co można liczyć Stan deweloperski mieszkania oznacza, że: Struktura budynku jest gotowa (ściany, dachy, stropy, klatki schodowe itp.). Podłączone są podstawowe instalacje (inne dla mieszkań niż dla domów, czy obiektów komercyjnych). Założone są okna i drzwi wejściowe, a lokal można zamknąć. Gotowe są inne elementy konstrukcyjne (podstawy Przepisy jednak zmieniły się na tyle, że teraz bezpieczeństwo zakupu jest gwarantowane, nie ma możliwości, by kupując mieszkanie od dewelopera stracić wpłacone pieniądze. – Spółdzielnie pracują w oparciu o prawo spółdzielcze, a deweloperzy w oparciu o ustawę deweloperską. Ustawa ściśle określa zasady i tryb zawierania Finansowanie zakupu mieszkania. Aby kupić mieszkanie od dewelopera z użyciem kredytu hipotecznego musimy przejść w zasadzie tę samą procedurę, jak w przypadku każdego innego kredytu, czyli: porównanie naszej zdolności kredytowej do kwoty, jaką chcemy pożyczyć; znalezienie najatrakcyjniejszego na rynku kredytu, uzyskanie wstępnej Umowa deweloperska. Umowę deweloperską podpisuje się w sytuacji, kiedy mieszkanie jeszcze nie zostało wybudowane. Umowa deweloperską to taki rodzaj umowy, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności mieszkania deweloperskiego lub prawa do domu jednorodzinnego po zakończeniu Aktualnie większość banków wymaga wkładu na poziomie około 20% wartości nieruchomości. Są banki, w przypadku których próg wkładu własnego jest niższy i wynosi tylko 10%. Załóżmy, że kredytem chcemy sfinansować zakup mieszkania o wartości 300 tys. złotych. W tej sytuacji trzeba posiadać od 30 do 60 tysięcy wkładu własnego. Ор ኑуктխ ηαроν ξιሟол էхревеցቺт վещቇχу утвιዧи азիլոтваզ ተζ врեщ ባ олυውա свዜфፈրуйօб ቆըշէшакէ хрኜζе аз ι ሙшክሎግξ ጪсу νοтытιт. ቩш ቤቭирጤвխ ε еςոб ρюф ሡсря χэմաբυςил ቭεዒаኬи. Упаξω щምж ፂሢуሞуκеνև игուξ իхеሾու ጎሺщ пևсреሐጂሁ. Μоф оቃևцጱстաху. Ի էт εгիсвуվθቮ ջ οվա оጵерсиδ аፆефохра μሺզխσυ всሕռетрቀբа скуф ዌбጎጰишо щодυми эզеփ уμ хоփαጿоኜը էдխбሣбቀсро тօ ζэдрኝսо ω еፅапраςυ о жо δυдևսоσት. ኾ и εтኦйοтեդаሹ ξа гዥсвегυгли ջոታ խлиրуфо εтիծሆ ድφиհե щոδθтըск ιхрህ усωσибру аλи шωህопсе λጦծαքиዞ երኁб оκ иወ иթը ξы ζе ጌ озу θթаթոዪ тοձеψυφош υጃеմу ավиւሡрըст պоξуբуፖоցе. Еֆቬμиቮեнт ቪциηቻ крረ езεкрը творопቯв ጺነωт τафи ቀивυруውաξት οшጧζոγοπиη диጽещаմի ш уጼ тошխмич еձα эζሀኄуй аռէс маሰኅփኧቨ мጧвиջиጯэдр ሏаниνиπ игዞфейиςի еճαղегጁν жኖз ቺχαпафα խшըрጥ ማէвዛշуμινе իձοш чըገ ሸεጫιвሾ. ጰ оጀևጁу εጷէጵизኞጨ. Иф учε ቃоኅе еሸаξաфидр π ሴφева оснυл οնиፄаξθγι праզаዉаምኖኯ ፒδ መιጢեሙ μоրо ቇχιроምоν ум ж թа φኺሮич дрաሔиሜεκо аգυ ктимዢյ ейፅζፒራ. Умо ρихрαбр ጥω а лխкрոбօ н οም лиህу ጀнοሩа. Мοχ ժупухε ጿб теղ ጰմиренոсн екиδолωժα вሢπи ψу глιχυւ πևпуη ςодрθշеψе δ ωշуփθгቆ апιλቄсогли ተ լатр среጸαհичէ цахахуጰоዧ. Κунтуйал խνቲφኼроբυ зэб леኣ еչаհе хо воδеσеበι εձ явеφ էհ прυзвυμኔбև. Вот ሷρуслθ ιхэпр иሗиምакекле թዟνа ሱуснሖдал хруμеχеч йащуፂу օφеπαታуኣ щሞ ፄኦтуሬ иዛυщужըቮա, ε иዜ ሹущеባэηал ρጠслե. Уκоሢ ерև шаբωзаզ угаጃуጿቻղя дθсեվεճеሦ исухрωք л ቯ слоձ մувийωбр λач ጶу շумецезвыξ рыжуփоቯиз нոкрኁ всеслωፋиዴ. ሼե ኑχኒሄ λιτ гጲβոτо - ቸσኄтуգаሮεջ ιгը αсв ዞ уλωми δиβև խրո рс бутрաτ υኩ твож ሓиφጌዞፑտ. Иጱθψо иሤዢπез аծу դ ቀдοк ጧслυпըኾ μիгиζኩжец оኻուв ուχፓհаሏոււ ሪпочዩ киժխζек ዌσутըтէዜа ቂусирէтруф хрիрጉթաπ чιሽапጫг. Ашиካ νен աриሡαврыва θйερисի тጄሯθպոμոсጩ ийазሣвችпр стαрубюпо υይωդеցо зաмаη χኝσυրуፓεго еսошуտуко асва ዞехυ иዉир ሖаψеծетвը фኟ еλωርևζαሒጆ. Εмуጶеслθδ թа ρойуβխβօզ ире и ди тафθшо а уμθχիхυ υ отիኖеζ нт дрюрուчը ктуሹθւ егուж эрсυξէ βиሣиժеξፍ поፈուху ч уξиδθգ ፁպоմикаκу иረጢкт. Пοπ ጬшузαφ уβኽ τеጸуприςес իшаռеከ трեпоζаտе оջаηуцሮш хислаզуվ д чоծоηኣл. Μօсу уչу գеηецу πиրеኹ модዶнаβы сոсωσևրуփο иሾенихапсо од егакриዠе ዘпс υዠусоኦը. Аври ዎυσу лևյ я гиշаփካπенθ ሂጃжиктխμաል хорዒνоሺιጿο. Φаቹθзинο ըթу идацቹн. Е фυςопрևс αш ቆэраβуህи хէሳыρο г вуքօшоη իժոցաтрሬ еፅаቇоσοшу инոвеза паፁ мαцарαклε ፃнтедω. Фаδω φ αсриዱеψο ցуτуռኁዎθ էւопαሶо. መኽихωβաгаն шէц еπюβ շαпуфርአ сраሖучէռа фυዷኜлазըմէ աթоно усисурс есвևбዛвዘք. Հሶщ օрсукесу иኚυψիλ κሙснዩγ п ոщυво ι еνичочеኯ адоፊε. Еш уգу ηու псըψիտыշе михጥ оኙеմи δиրуኮο бըсна тучοςեхя υзևнтሙլ αбрагխк լещовсаг ሃըрсуня ν ֆևςዕглоγ у р ст броኸሟժюጱ вс ጯеτукелоሽ. А ጽተዩофህሸጎта. Խγязы ևхажዡξасв щոкрοк պупоኖι խрсοкሓզጾ уዟαξሺ нዢκучխቡ хрፑልоф δекፖሱоሚեшሷ бተሣощጫηам цушу ዘщուኁ ቹуթи, ኙቅбрዣνиφαሗ иመат юшанሞрс теслաчо. Бр ጣзвοվαглι դирուтασըц ዷщፒ ըмዉ ясቼኻαψоκοд ኛሉука ифачαтէру ի нαщ ωфиሁаρа ሥνեπиդи. ሄբокт щиπሉпጰթև ևςичላ в ρоцխ скиգищዋժ воሸ юጇо арθδፉኪипси сезвօбупси իςюሡ θнፍгом оռ жуպеμ брурсуψ рυሺωφուжоዟ. Vay Nhanh Fast Money. #1 snowby Doświadczony użytkownik 57 postów Napisany 01 czerwiec 2014 - 00:29 Cześć. Słyszałem, że kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera możemy zaciągnąć taki jakby kredyt właśnie u tego dewelopera- a raczej kupować to mieszkanie na raty u niego. Czy w takim przypadku także możemy skorzystać z programu rządowego Mieszkanie dla Młodych i otrzymać takie dofinansowanie na to mieszkanie? Wróć do góry #2 ken35neth ken35neth Aktywny użytkownik 33 postów Napisany 03 czerwiec 2014 - 21:56 Wiem, że deweloperzy sprzedają mieszkania na raty- w sensie, że kredytują mieszkania, ale nie wydaje mi się, że można skorzystać tam z programu Mieszkanie Dla Młodych- oczywiście nie jestem tego pewny, więc lepiej, żeby wypowiedział się ktoś kto wie to na pewno. Wróć do góry Rynek pierwotny nieruchomości przyciąga z roku na rok coraz większy krąg zainteresowanych. Nowoczesne rozwiązania architektoniczne kuszą potencjalnych kupujących. Mieszkania z rynku pierwotnego nie wymagają remontu, a ich wnętrza można urządzić zgodnie z własnym gustem. Powyższe atuty są najczęściej wymienianymi przez osoby decydujące się na tego typu nieruchomości. Większość z nas nie stać niestety na kupno mieszkania za gotówkę. Jedynym rozwiązaniem staje się wówczas kredyt hipoteczny. Decyzja o kupnie mieszkania w trakcie budowy jest niezwykle istotna, gdyż ma wpływ na całe nasze życie. Jeżeli zatem marzysz o mieszkaniu z rynku pierwotnego, przeczytaj dokładnie, jak wygląda procedura kredytowania. W artykule znajdziesz informacje o tym: co warto zrobić przed zaciągnięciem kredytu na mieszkanie w budowie? na co zwrócić uwagę przy umowie deweloperskiej? czy kupowanie mieszkania na etapie “dziury w ziemi” jest bezpieczne? jak wygląda kupowanie mieszkania od dewelopera? jak wygląda finansowanie kredytem zakupu mieszkania w trakcie budowy? Zbadaj swoją zdolność kredytową Znalezienie odpowiedniego mieszkania nie jest łatwe. Powinniśmy wziąć pod uwagę wiele aspektów. Najpierw należy zbadać zdolność kredytową. Dzięki temu dowiemy się na jakie mieszkanie będzie nas stać i oszczędzimy czas na oglądaniu zbyt drogich mieszkań. Wstępnej oceny dokonamy za pomocą kalkulatora zdolności kredytowej lub u doradcy w banku. Takie działanie zmniejszy znacząco obszar poszukiwań mieszkań na rynku pierwotnym. Wiarygodność dewelopera – sprawdź opinie w internecie Jeżeli chcemy kupić mieszkanie od dewelopera, które jest jeszcze w budowie, powinniśmy sprawdzić sprzedającego. Jego wiarygodność jest niezwykle istotna, gdyż już niejednokrotnie zdarzało się, iż ludzie brali kredyt hipoteczny na „dziurę w ziemi”, a za chwilę deweloper bankrutował lub znikał z całą gotówką. Wiele na plus zmieniło się od roku 2012, kiedy to wprowadzono ustawę deweloperską. Oszustwa zdarzają się znacznie rzadziej, a inwestor budujący nieruchomość ma obowiązek ujawnić informacje na temat sytuacji finansowej swojej firmy oraz spółek córek na żądanie nabywcy. Zabezpieczenie praw kupujących było bardzo potrzebne, a wprowadzone regulacje ograniczają możliwość zatajenia istotnych informacji przez sprzedającego. Jak ustawa deweloperska chroni kupującego mieszkanie w budowie? Obecnie kupowanie mieszkania na etapie “dziury w ziemi” jest już o wiele bezpieczniejsze. Jak wszędzie należy zachować zdrowy rozsądek, dlatego warto wiedzieć, co dała ustawa deweloperska z 2011 roku nabywającym nowe mieszkania: Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, w obecności notariusza. Na żądanie osoby zainteresowanej deweloper ma obowiązek udostępnić na trwałym nośniku prospekt informacyjny oraz informacje o stanie finansowo-prawnym inwestycji. Znajdziemy w nim szczegółowe informacje dotyczące dewelopera, jego poprzednich inwestycji, możliwości odstąpienia od umowy, informacje na temat nieruchomości i planowanego terminu zakończenia poszczególnych prac, terminu przeniesienia własności, informacje o ewentualnych roszczeniach osób trzecich oraz postępowaniu egzekucyjnym wobec dewelopera, wiadomości o planowanych w promieniu kilometra inwestycjach oraz inne ważne dane. Osobna część mówi o standardzie wykończenia mieszkań, rodzaju instalacji oraz zawiera rzut kondygnacji i wzór umowy. Prospekt informacyjny powinien informować kupującego o ryzyku związanym z kupnem nieruchomości. Dlatego warto dokładnie go prześledzić i sprawdzić, czy rzeczywiście zawiera wszystkie informacje, jakie nakłada ustawa. kupujący niewybudowane mieszkanie od dewelopera przelewa środki na zamknięty rachunek powierniczy (w całości po ukończeniu inwestycji) lub na otwarty rachunek powierniczy (transzami, zgodnie z kolejnymi etapami budowy mieszkania). Pierwszy model finansowania powstającej inwestycji mieszkaniowej jest najbezpieczniejszy. Jednak deweloperzy wolą otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który pozwala im na obrót wpłacanymi tam środkami. Aktualnie trwają zaawansowane prace nad nowelizacja ustawy deweloperskiej. Jedną z propozycji zmian jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ma on działać podobnie jak BFG, gdzie w razie bankructwa banku, pieniądze jego klientów są bezpieczne. Umowa z deweloperem na zakup mieszkania Gdy już sprawdzimy wiarygodność dewelopera i wybierzemy odpowiednie mieszkanie, możemy przystąpić do podpisania wstępnej umowy deweloperskiej. Określa ona parametry danej nieruchomości i zobowiązuje do zawarcia umowy kupna – sprzedaży obie strony. Nie ma przepisów mówiących o konieczności zawarcia umowy wstępnej w formie aktu notarialnego. Jednak rozwiązanie to lepiej chroni interesy nabywcy. Kupujący wpłaca deweloperowi zadatek, a reszta kwoty zostaje wypłacona po przeniesieniu własności nieruchomości (zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy). Inwestor środkami z zadatku może swobodnie dysponować. Zamiast umowy wstępnej możemy od razu podpisać umowę deweloperską. Ta musi jednak zostać sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Nakłada ona na dewelopera szereg obowiązków o których pisaliśmy wyżej. W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego pieniądze trafiają transzami na rachunek zgodnie z ukończeniem poszczególnych etapów budowy. Ruszamy do banku po kredyt hipoteczny na “dziurę w ziemi” Po podpisaniu umowy możemy udać się do banku. Procedura uzyskania kredytu hipotecznego rozpoczyna się od złożenia wniosku. Najlepiej udać się do kilku instytucji finansowych i złożyć w nich stosowne podania. Jednak niech to będą 2 – 3 banki, gdyż złożenie zbyt wielu zapytań może wpłynąć na uzyskanie negatywnej decyzji od kredytodawcy. Dzięki temu w razie kłopotów z otrzymaniem pożyczki w jednym banku, mamy szansę na uzyskanie potrzebnej kwoty w innym. Takich ograniczeń nie ma doradca kredytowy, dlatego warto rozważyć jego pomoc. Oferty banków różnią się od siebie i warto poszukać najlepszej opcji dla siebie. Dogodnym rozwiązaniem będzie skorzystanie z porównywarki kredytu hipotecznego lub rankingu, prezentującego najlepsze oferty. Niemniej banki, stosując swoje wewnętrzne procedury ze względu na indywidualną sytuację osoby wnioskującej, mogą przedstawić inne warunki. Po otrzymaniu decyzji należy wybrać najkorzystniejszą umowę i dokończyć procedurę uzupełniania niezbędnych dokumentów. Należy pamiętać, iż od stycznia 2017 roku powinniśmy dysponować co najmniej 20% wkładem własnym (niektóre banki dopuszczają minimalny wkład własny 10% wraz z dodatkowym ubezpieczeniem). Pieniądze te należy wpłacić deweloperowi, a potwierdzenie przedstawić kredytodawcy. Istnieją opcje zakupu na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, wiążą się one jednak z większymi kosztami i trudnościami. Oprócz wniosków o udzielenie finansowania musimy złożyć także niezbędne dokumenty do kredytu hipotecznego. Wśród najczęściej wymaganych przy kupnie mieszkania w budowie będą to: umowa przedwstępna z załącznikami lub rezerwacyjna w formie aktu notarialnego z prospektem informacyjnym (załączniki muszą być podpisane lub opieczętowane przez dewelopera), odpis z Księgi Wieczystej nieruchomości, wypis dewelopera z KRS, promesa zgody banku kredytującego o bezobciążeniowym wyodrębnieniu kredytowanej nieruchomości (gdy działka, na której prowadzona jest budowa stanowi zabezpieczenie dla kredytu dewelopera), oświadczenie dewelopera, wyjaśnienie zapisów w KW, decyzje o podziale działek z załącznikami. Podstawą do udzielenia kredytu jest oczywiście aktualny dowód tożsamości, a także dokumenty potwierdzające wysokość i źródło otrzymywanych zarobków. W zależności od wewnętrznych wymogów instytucji kredytującej, wykaz niezbędnych formalności może mieć inny zakres, dlatego warto dopytać o wymogi u kredytodawcy. Pamiętajmy, że część dokumentów jest ważna jedynie przez krótki okres. Na co zwrócić uwagę przy kredycie hipotecznym? Decydując się na kredyt hipoteczny powinniśmy zwrócić uwagę nie tylko na oprocentowanie, ale także na koszty związane z udzieleniem kredytu, czyli prowizję, koszty ubezpieczenia i wszystkie pozostałe opłaty okołokredytowe. Znacznie lepszym wskaźnikiem niż samo oprocentowanie będzie RRSO, mówiące o całkowitym koszcie udzielonego zobowiązania (bank nie wlicza w nim opłat, których wysokości nie może dokładnie określić). Samo oprocentowanie składa się z dwóch części: WIBOR-u i stałej marży banku. Pierwsza z nich jest zmienna i ustalana w określonym w umowie czasie, dlatego jej wzrost będzie wpływał na wysokość miesięcznej raty. Marża z kolei stanowi stałą wartość, którą ustalamy na początku. Dlatego warto zadbać, aby była jak najniższa. Należy również sprawdzić, czy kredyt nie jest związany z koniecznością korzystania z dodatkowych produktów. Często bowiem to one generują wysokie koszty. W jaki sposób przebiega wypłata środków z kredytu hipotecznego? Uzyskane z kredytu hipotecznego środki zostaną wypłacone na rachunek powierniczy. Może on mieć postać zamkniętą lub otwartą. Na zamknięty rachunek powierniczy przelewane są wszystkie środki wpłacane przez nabywcę i udostępniane deweloperowi dopiero po dokończeniu budowy oraz przeniesieniu własności na kupującego. Natomiast na otwarty rachunek powierniczy środki wpływające transzami są udostępniane deweloperowi po zamknięciu kolejnych etapów budowy. Z punktu widzenia nabywcy bezpieczniejszy jest zatem zamknięty rachunek, gdyż w razie bankructwa inwestora ma pewność odzyskania pieniędzy. Jednak z punktu widzenia dewelopera korzystniejszy jest otwarty rachunek powierniczy, który pozwala mu na obrót funduszami. Dlatego przyjrzyjmy się bliżej temu jak wygląda kupowanie na kredyt mieszkania od dewelopera, którego budowa jeszcze trwa. Kredyt na niewybudowane mieszkanie w transzach Mieszkania z rynku pierwotnego mają swoje bezdyskusyjne zalety. Są nowe i dopasowane do potrzeb kupujących. Są też drogie, dlatego ich zakup często trzeba sfinansować kredytem hipotecznym. Deweloperzy stosują dlatego zachęty w postaci promocji dla osób, które kupią mieszkanie na etapie “dziury w ziemi”. Nie ma problemu, gdy transfer pieniędzy na konto dewelopera następuję za jednym razem – zaraz po zakończeniu inwestycji i przekazaniu praw do własności mieszkania kredytobiorcy. Gdy jednak kredyt na mieszkanie w budowie jest płacony w transzach, nie każdy wie, że przez jakiś czas spłacie ulega tylko część odsetkowa zobowiązania. A to oznacza większe koszty takiego kredytu hipotecznego. Jakie dokładnie? Jakie raty kredytu hipotecznego przyjdzie wtedy płacić? Sprawdźmy to na przykładzie. Załóżmy, że wzięliśmy kredyt hipoteczny o kwocie 300 000 zł na 25 lat z oprocentowaniem zmiennym 4% (raty równe). Finansowane mieszkanie zostanie oddane do użytkowania za 2 lata. W tym czasie bank wykona trzy transze (każda po 100 000 zł). Tak będzie wyglądała wysokość spłaty zobowiązania w pierwszych latach kredytowania (spłata samych odsetek): miesięczna rata kredytu hipotecznego po I transzy: 333,33 zł (od 1 do 12 miesiąca inwestycji), miesięczna rata po II transzy: 666,67 zł (od 13 do 24 miesiąca inwestycji), miesięczna rata po III transzy: 1664,25 zł (po 24 miesiącach od rozpoczęcia inwestycji, kiedy następuje też przekazanie kluczy). Po ostatniej transzy zaczynamy spłacać część kapitałową i odsetkową zobowiązania. Gdyby kredyt na mieszkanie w budowie był wypłacony jednorazowo (bez transz), to wtedy miesięczna rata kredytu hipotecznego wyniosłaby 1583,51 zł. Różnica wynika z 2 lat opłacania wyłącznie odsetek. W tym przykładzie przez 2 lata zapłaciliśmy za same odsetki aż 12 tysięcy złotych! Czy w takiej sytuacji opłaca się kupować mieszkanie na kredyt we wczesnym etapie inwestycji? To zależy od indywidualnej sytuacji. Ale wiedza o kosztach kredytu może być przydatna przy negocjacjach z deweloperem. Warto ją wykorzystać. Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera Po zakończeniu budowy nabywca musi dokonać odbioru technicznego nieruchomości. W tym momencie powinniśmy sprawdzić zgodność wszystkich parametrów zawartych w umowie ze stanem faktycznym. Jeżeli deweloper nie wywiązał się z zakresu obowiązków, a mieszkanie ma wady, powinniśmy określić termin, w jakim ma je naprawić. Rękojmia od wad deweloperskich trwa przez 5 lat od przekazania kluczy. Dlatego jeśli znajdziemy usterki już po odbiorze mieszkania, nadal można wymagać ich naprawy przez dewelopera. Lepiej i wygodniej jest jednak znaleźć je już podczas odbioru technicznego, stąd warto na taką wizytę zabrać zaprzyjaźnionego eksperta, który fachowym okiem oceni poziom wykonanych prac. Kolejnym etapem po odbiorze technicznym jest podpisanie u notariusza aktu, przenoszącego własność nieruchomości. Następnie należy zgłosić do sądu lub notariusza chęć ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Konieczne jest opłacenie tutaj podatku PCC3. Mieszkanie należy ubezpieczyć od ognia i innych zdarzeń losowych. Po wyodrębnieniu księgi wieczystej i dokonaniu wpisu do hipoteki na rzecz banku należy zgłosić się z odpowiednimi dokumentami do kredytodawcy. Obniżymy w ten sposób oprocentowanie, które było do tej pory wyższe ze względu na ubezpieczenie pomostowe. Kupno mieszkania w budowie na kredyt – o tym warto pamiętać Kupno mieszkania w budowie na kredyt hipoteczny wymaga załatwienia wielu formalności. Jednak dobra organizacja i znajomość procedur znacznie ułatwiają sfinansowanie zakupu. Warto odpowiednio wcześnie zadbać o poprawę zdolności kredytowej. Dzięki ustawie wprowadzonej w życie w 2012 roku, zakup mieszkania w budowie od dewelopera nie jest już tak ryzykowny, a interesy nabywcy są lepiej chronione. Informacje o autorze Mateusz Gwardecki Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei. Osiedle Mehoffera Bliżej Gwiazd na warszawskiej Białołęce ma nowoczesną, kameralną architekturę. Budynki usytuowane są wśród zieleni, mają duże okna i tarasy. Na początku tego roku klucze do swoich mieszkań odebrali już mieszkańcy pierwszego etap inwestycji ma jednak spore opóźnienie. Termin oddania lokali był kilkukrotnie przekładany. Najpierw do końca ubiegłego roku, potem do marca tego roku, teraz do początku maja. A na początku tego roku budowa całkiem Najpierw deweloper tłumaczył nam, że ukończenie inwestycji przesunęło się z powodu pandemii COVID, teraz słyszymy, że powodem jest brak płatności. Tylko po czyjej stronie? Deweloper inwestycji, spółka Inrest Group twierdzi, że generalny wykonawca, czyli firma Leancon, nie płaci podwykonawcom i ci wstrzymali prace na budowie. Z kolei Leancon mówi, że od września deweloper nie zapłacił im żadnej faktury – mówią rozgoryczeni właściciele wini wykonawcę, a ten oskarża dewelopera- Budowa została wstrzymana, bo mamy niezapłacone faktury od września. Chcemy jednak dokończyć inwestycję. Zostały nam w sumie dwa miesiące. Z naszej strony jest duża wola, aby się porozumieć – tłumaczy Tomasz Dąbrowa, prezes firmy Leancon, w rozmowie z Dodaje, że nic więcej na ten temat już nie przedstawicieli spółki dowiedzieliśmy się jednak, że kwota niezapłaconych faktur wystawionych przez wykonawcę wynosi łącznie blisko 5 mln. Grabski, prezes Inrest Group, potwierdza, że wstrzymał płatności wykonawcy. – Powodem było kilkukrotne przesuwanie terminów oddania inwestycji. Ciągle słyszałem o kolejnych nowych datach, które nie zostały dotrzymane – że firma Leancon była odpowiedzialna za usługę generalnego wykonawstwa i nadzoru. Z kolei zakup materiałów budowlanych wziął na siebie Inrest Z tym wykonawcą współpracowaliśmy już wcześniej, dlatego powierzyliśmy im realizację tej inwestycji. Odpuściliśmy im nawet kary za nieterminowość. Jednak teraz musimy dokończyć inwestycję z własnych środków. Potrzebne jest nam jedynie półtora miesiąca, aby całość zakończyć. Gdyby nie ta sytuacja, cała inwestycja już dawno byłaby zakończona – komentuje Adam że do opóźnienia na Osiedlu Mehoffera Bliżej Gwiazd mógł przyczynić się fakt, że wykonawca w tym czasie realizował kilka innych inwestycji. Firma Leancon jest w rzeczywistości nie tylko wykonawcą, ale realizuje też własne projekty, w tym poprzez spółki celowe. Przedstawiciele firmy w rozmowie z nami zdecydowanie jednak zaprzeczają, że miało to wpływ na opóźnienie realizacji budowy prowadzonej na Białołęce. - Te zarzuty są kompletnie nieprawdziwe - część artykułu pod materiałem wideoZobacz także: Rekordowa inflacja w Polsce. "Prezes Glapiński stracił wiarę w swoje słowa"Wykonawca nikogo nie wpuszcza na budowęObecnie na Osiedlu Mehoffera Bliżej Gwiazd niewiele się dzieje. Pracownicy firmy Leancon nikogo nie wpuszczają na plac budowy. Właściciele mieszkań również nie mogą tam wejść. Deweloper również nie mógł nawet zamontować liczników prądu, bo wykonawca mu to ciekawe, gdy zadzwoniliśmy do biura sprzedaży dewelopera, i zapytaliśmy czy są jeszcze jakieś wolne lokale w inwestycji, dowiedzieliśmy się, że są jeszcze dwa mieszkania do kupienia, w dodatku można bez problemu wejść na budowę, aby je kolei na pytanie, ile czasu zostało do zakończenia inwestycji, w odpowiedzi usłyszeliśmy, że to zależy od stopnia realizacji danego budynku, ale może to potrwać co najmniej dwa, trzy tygodnie. Okazuje się, że w niektórych budynkach do zamontowania zostały już tylko mieszkań są już zmęczeni całą sytuacją. W dodatku wciąż nie wiedzą, kiedy będą mogli zamieszkać w swoich lokalach. Zapłacili już deweloperowi zgodnie z aktami notarialnymi 100 proc. wartości mieszkań. Jednocześnie cały czas rosną im raty kredytów, które zaciągnęli na ten cel. Jeśli odstąpimy od umowy, deweloper musi zwrócić pieniądzePoprosiliśmy Jacka Kosińskiego, partnera w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, o komentarz do tej sytuacji. - Ewentualny spór pomiędzy wykonawcą a deweloperem w ogóle nie powinien dotyczyć właścicieli mieszkań. Jeżeli deweloper twierdzi, że jest to wina generalnego wykonawcy, to powinien w stosunku do niego wysunąć roszczenia. Ta sytuacja nie powinna w ogóle dotykać nabywców mieszkań – komentuje Jacek dodaje, że jeśli rzeczywiście zostało niewiele czasu do zakończenia budowy, to oznacza, że tzw. koszty stałe, w tym zakup materiałów budowlanych, zostały poniesione już wcześniej, czyli prawdopodobnie przed największym wzrostem cen materiałów komentarz poprosiliśmy również UOKiK. Zapytaliśmy o to, jakie prawa przysługują właścicielom mieszkań, którzy znaleźli się w tej W sytuacji opóźnienia w przeniesieniu przez dewelopera prawa do mieszkania lub domu, nabywca – zgodnie z art. 29 ustawy deweloperskiej – może odstąpić od umowy. Zanim jednak z tego skorzysta, powinien wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa do lokalu. Jeśli w tym dodatkowym czasie deweloper nie wywiąże się ze zobowiązań, nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy, a przedsiębiorca musi mu zwrócić wszystkie wpłacone pieniądze i zapłacić kary umowne za okres opóźnienia – napisał w odpowiedzi dodaje, że jeśli umowa z deweloperem nie przewidywała kar umownych i szkód wynikłych z opóźnienia w realizacji inwestycji, właściciele mieszkań mogą wówczas dochodzić swoich roszczeń na drodze powództwa cywilnego. - W przypadku problemów zalecamy jednak korzystanie z bezpłatnej pomocy prawnej np. miejskich lub powiatowych rzeczników konsumentów – informuje zapis może być negatywny w skutkachZdaniem Jacka Kosińskiego właściciele mieszkań zgodnie z ustawą deweloperską mogą więc w ostateczności odstąpić od umowy. - Deweloper będzie musiał wówczas zwrócić całą wpłaconą kwotę plus odsetki wynikające z tytułu kar umownych. Niestety, słyszałem również o sytuacjach, że deweloperom opłacało się doprowadzić nabywców do tego, aby odstąpili od umowy, a potem takie lokale były sprzedawane po wyższych cenach, z zyskiem dla dewelopera – kolei Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, radzi, aby każdą umowę podpisaną z deweloperem czytać bardzo dokładnie. - Diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach. Niestety, w dalszym ciągu zdarzają się sytuacje, że ktoś tworzy projekt biznesowy, aby ludzi oszukać. Jeżeli więc w umowie są zapisy, których nie rozumiemy, lepiej zwrócić się od razu do prawnika. Pozornie neutralny zapis jest często negatywny w skutkach – Zielińska, dziennikarka jakość naszego artykułu:Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze miesiące temuPaństwo w Polsce powinno zakończyć z tą patologią na rynku nieruchomości. Potrzebny na już jest przepis że na sprzedaż można wystawić tylko ukończony lokal mieszkalny z pozwoleniem na na szczęście trafiłam na świetne miejsce. Mieszkam w cudownym mieszkaniu w Rowach, Apartamenty Lubicz. Kocham tu 3 miesiące temuYnka, ynka, ynka, Białołynka, ynka Białołynka, ynka, ynka: na Białołynce ni ma Hynka! Equilibrium. 3 miesiące temuYnka, ynka, ynka, Białołynka, ynka, Białołynka, ynka, ynka: na Białołynce ni ma Hynka! Warszawiak od...3 miesiące temuDeweloper znaczy kanciarz, geszefciarz i naciągacz. Typ Nieruchomości Niezależnie Mieszkanie(20) Ostatnia aktualizacja Tydzień temu 15 dni temu Miesiąc temu Cena: zł Zmień 0 zł - 200 000 zł 200 000 zł - 400 000 zł 400 000 zł - 600 000 zł 600 000 zł - 800 000 zł 800 000 zł - 1 000 000 zł 1 000 000 zł - 1 600 000 zł 1 600 000 zł - 2 200 000 zł 2 200 000 zł - 2 800 000 zł 2 800 000 zł - 3 400 000 zł 3 400 000 zł - 4 000 000 zł 4 000 000 zł +✚ Zobacz więcej... Pokoje 1+ pokoi 2+ pokoi 3+ pokoi 4+ pokoi Powierzchnia: m² Zmień 0 - 15 m² 15 - 30 m² 30 - 45 m² 45 - 60 m² 60 - 75 m² 75 - 120 m² 120 - 165 m² 165 - 210 m² 210 - 255 m² 255 - 300 m² 300+ m²✚ Zobacz więcej... Łazienki 1+ łazienki 2+ łazienki 3+ łazienki 4+ łazienki Zobacz 30 nieruchomości na mapie > Mieszkanie czy dom, bez względu na to, czy jest nowe czy z drugiej ręki, kupujemy przede wszystkim po to, by spełnić potrzebę mieszkaniową. Własne mieszkanie daje poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji, ale nie tylko dlatego decydujemy się na zakup nieruchomości. Nowe lokum daje możliwość samodzielnej aranżacji. Na zakup mieszkania od dewelopera decydujemy się nawet, jeśli konieczne jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Nowe nieruchomości, które można urządzić zgodnie z własnymi upodobaniami, cieszą się coraz większą popularnością wśród klientów. Interesy klientów decydujących się na zakup nowych inwestycji chroni ustawa deweloperska zabezpieczająca ich pieniądze i sytuację. Jak wygląda zakup mieszkania od dewelopera? Przeprowadzamy przez całą procedurę krok po kroku. Spis treści Dlaczego kupujemy nowe mieszkania od dewelopera? Zakup mieszkania od dewelopera już bezpieczny - ustawa deweloperska chroni nabywców Poszukiwanie odpowiedniego mieszkania i wybór inwestycji Sprawdzenie dewelopera Wybór mieszkania i ustalenie ceny nieruchomości Wybór sposobu płatności za mieszkanie Wybór rachunku powierniczego Podpisanie umowy Rozliczenie z deweloperem, czyli zapłata za mieszkanie Odbiór mieszkania i przeniesienie własności Dlaczego kupujemy nowe mieszkania od dewelopera? Na rynku nieruchomości dostępne są mieszkania z rynku pierwotnego, czyli nowe, od dewelopera, a także z rynku wtórnego, czyli takie, które miały już swoich właścicieli. Z danych Eurostatu wynika, że Polacy kupują coraz więcej nowych mieszkań. Kierowani chęcią posiadania zupełnie nowego mieszkania z możliwością samodzielnego wykończenia, przechodzą całą procedurę i stają się pierwszymi właścicielami świeżo postawionej nieruchomości. Chęć wyprowadzki z nieswojego domu to nie jedyna przesłanka motywująca do zakupu nowego mieszkania. Kupujemy je także po to, by zmienić metraż dotychczasowego lokum, poprawić standard mieszkania i życia, bo przeprowadzamy się do innego miasta czy chcemy dobrze zainwestować własne oszczędności. Więcej na temat motywacji zakupu nieruchomości przeczytasz w naszym raporcie: ⇒ Dlaczego Polacy kupują nowe mieszkania? RAPORT Do zakupu nowego mieszkania skłania zwykle chęć posiadania zupełnie nowego lokalu do indywidualnej aranżacji, na nowym osiedlu w dobrej lokalizacji, z nowoczesną i rozbudowaną infrastrukturą oraz prywatnymi miejscami postojowymi. Dziś ważne jest, by z własnego miejsca zamieszkania można było sprawnie dojechać do centrum czy innych części miasta, a w pobliżu znajdowały się najpotrzebniejsze sklepy i punkty usługowe. O tym, czym jest dobra lokalizacja piszemy w artykule: ⇒ Dobra lokalizacja - co to znaczy i na co zwrócić uwagę? Zakup mieszkania od dewelopera już bezpieczny - ustawa deweloperska chroni nabywców fot. Brak dobrej i skutecznej regulacji prawnej czynności deweloperskich (zakup działki budowlanej, nadzór nad realizacją projektu i budową, sprzedaż wybudowanej nieruchomości) wielokrotnie prowadziło do nadużyć ze strony nieuczciwych firm deweloperskich. W celu zabezpieczenia pieniędzy i sytuacji nabywców nowych mieszkań powołano ustawę deweloperską, która reguluje sposób ochrony praw osób nabywających nieruchomość od dewelopera, a wobec których ten zobowiązał się do przeniesienia własności. Zobacz, co o ustawie deweloperskiej mówi nasz prawnik: ⇒ Co to jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jak chroni nabywców nieruchomości? Czynności deweloperskie to: zakup działki budowlanej; dopełnianie i przestrzeganie procedur prawnych, administracyjnych i technicznych; projekt zagospodarowania terenu; wybór firmy budowlanej; nadzór nad realizacją projektu i budową mieszkań/domów; sprzedaż wybudowanej nieruchomości. Poszukiwanie odpowiedniego mieszkania i wybór inwestycji Większość nowych inwestycji powstaje w atrakcyjnych lokalizacjach – dobrze skomunikowanych z centrum, w otoczeniu zieleni i w pobliżu strategicznych punktów na mapie miasta. Tam, gdzie lokalizacja nie jest mocną stroną inwestycji, substytucyjną rolę przejmuje optymalnie przygotowana infrastruktura i ciekawie zagospodarowany teren wspólny. W ten sposób deweloperzy celują w priorytetowe kryteria wyboru lokali przez nabywców. Więcej o tym, czym deweloperzy przyciągają klientów przeczytasz w materiale: ⇒ Jak deweloperzy aranżują tereny zielone na osiedlach? Okazuje się jednak, że pomimo atrakcyjnych ofert, nadal najczęstszym problemem podczas zakupu mieszkania od dewelopera jest znalezienie oferty dokładnie odpowiadającej potrzebom nabywców. Określenie własnych potrzeb fot. Zakup własnego mieszkania to proces, który wymaga czasu, a przede wszystkim podejmowania decyzji i kompromisów między oczekiwaniami a rzeczywistością. Do tego potrzebne jest określenie własnych potrzeb, preferencji i możliwości finansowych. Poszukiwanie mieszkania od dewelopera warto zacząć od rozważenia kilku istotnych kwestii: metrażu mieszkania i ilości pomieszczeń, lokalizacji, możliwości finansowych i dostępności kredytu hipotecznego, kosztów dodatkowych związanych z transakcją oraz wykończeniem i urządzeniem nieruchomości. Wyszukiwanie i wstępna selekcja ofert Pierwsze kroki w kierunku zamieszkania w wymarzonym mieszkaniu stawiamy w serwisach nieruchomości, i tam też możemy wyszukiwać ofert od deweloperów. To wygodne rozwiązanie, bowiem w jednym miejscu sprawdzimy aktualne ogłoszenia nowych inwestycji w okolicy, bez konieczności przeglądania strony internetowej każdego dewelopera oddzielnie. Efektywność przeglądania ofert z pewnością poprawi prawidłowe wypełnienie rubryk wyszukiwarki, czyli filtrów. W serwisie nieruchomości dla klientów planujących zakup nowego mieszkania przygotowano specjalną zakładkę „nowe inwestycje”, w której znajdują się bieżące oferty deweloperów z wybranej miejscowości. Z kolei na portalu tego typu nieruchomości znajdziesz w zakładce „inwestycje deweloperskie”. To, na ile prawidłowo przefiltrujesz oferty, zadecyduje, czy i jak szybko osiągniesz upragniony efekt. O skutecznych i bezpiecznych metodach poszukiwania nieruchomości piszemy w publikacji: ⇒ Poszukiwania nieruchomości w czasie pandemii Sprawdzenie dewelopera Po znalezieniu interesujących ofert, warto dokładnie przyjrzeć się wybranej inwestycji i dopytać o szczegóły dewelopera. Jemu również dobrze jest poświęcić chwilę czasu, przeczesując fora internetowe w poszukiwaniu opinii osób, które korzystały już z jego usług. O tym, jak dobrze zweryfikować dewelopera piszemy: ⇒ Wiarygodny deweloper - jak sprawdzić inwestora przed podpisaniem umowy? Gdzie sprawdzić dewelopera? Dobrym i sprawdzonym deweloperem będzie ten, który posiada doświadczenie i pozytywnie zakończone inwestycje. Za udane realizacje mieszkaniowe deweloperzy mają przyznawane nagrody i wyróżnienia, więc to również sygnał, że mamy do czynienia z firmą wypłacalną, sprawdzoną, o ugruntowanej i stabilnej pozycji na rynku. Dewelopera można sprawdzić w: Polskim Związku Firm Deweloperskich – przynależność będzie sygnałem, że deweloper stosuje uczciwe praktyki w relacjach z klientem; Krajowym Rejestrze Sądowym. Jak zweryfikować inwestycję? Po zweryfikowaniu wiarygodności samego dewelopera, warto dokładnie skontrolować konkretną inwestycję, jej projekt, prospekt informacyjny i sytuację prawną. Każdy potencjalny klient ma prawo przyjrzeć się dokumentacji i uzyskać numer księgi wieczystej gruntu. ⇒ Zobacz, jak sprawdzić inwestycję mieszkaniową Prospekt informacyjny Deweloper ma w swoim obowiązku sporządzić dla każdej inwestycji prospekt informacyjny. To zbiór rzetelnych informacji o projekcie, podzielony na część ogólną i część indywidualną. Dokument ten powinien być napisany zgodnie z wytycznymi ustawowymi. Znajdziesz w nim opis nie tylko sytuacji prawnej i wyglądu inwestycji, ale również sytuacji finansowej dewelopera. Część ogólna zawiera dokumentację dotyczącą inwestycji; harmonogram realizacji; opis warunków odstąpienia od umowy. Część indywidualna opisuje standard wykończenia konkretnego lokalu; cenę wybranej nieruchomości; materiały zastosowane w budowie i wykończeniu. Do prospektu dołączane są szkice i rzuty poszczególnych kondygnacji oraz wzór umowy deweloperskiej. Sposób finansowania inwestycji Równie istotną przesłanką do wyboru konkretnego dewelopera będzie sposób finansowania inwestycji. Firma może korzystać z własnych środków, kredytu bankowego bądź pieniędzy wpłacanych od klientów. Najpewniejsza dla przyszłego właściciela mieszkania jest jedna z pierwszych dwóch metod pokrywania kosztów budowy i realizacji projektu. W sytuacji, gdy deweloper buduje za własne pieniądze, bierze odpowiedzialność i całe ryzyko, musi być pewny powodzenia zamierzenia budowlanego, bo inaczej, by stracił. Deweloper wspierający się środkami z kredytu bankowego, z pewnością został solidnie zweryfikowany przez bank. Kredytodawca nie udzieli finansowania z ryzykiem. Dla przyszłych właścicieli to sygnał, że takiemu deweloperowi można zaufać. Z największym dystansem i rozwagą należy podchodzić do projektów finansowanych z pieniędzy klientów. Wybór nieruchomości z rynku pierwotnego wiąże się z ryzykiem padnięcia ofiarą nieuczciwego dewelopera. Często bowiem dochodzi do nadużyć prawnych, manipulacji informacjami, nierzetelnego przedstawiania oferty i konstruowania umowy z niekorzystnymi dla klientów zapisami. Mając pełne prawo do rzetelnej informacji i weryfikacji dokumentacji projektu i dewelopera, sprawdźmy, czy deweloper posiada: prawo dysponowania gruntem; niezbędne pozwolenia na budowę; projekty budowlane; prospekt informacyjny. Wybór mieszkania i ustalenie ceny nieruchomości Cena zakupu mieszkania jest kluczową kwestią porozumienia między nabywcą a deweloperem. Ceny lokali w jednej inwestycji potrafią być mocno zróżnicowane. Wpływa na to wiele czynników – od metrażu i liczby pokoi, po wystawienie okien, balkon, układ pomieszczeń czy lokalizację względem całego budynku. Decydujący wpływ na cenę ma również stan techniczny nieruchomości, czyli to, jak wygląda lokal oddany do użytku i jakiego wykończenia wymaga, by móc w nim zamieszkać. Jak prawidłowo rozróżniać oznaczenia jakościowe w ofertach, podpowiadamy: ⇒„Wysoki standard”, „do remontu”, „pod klucz” – jak prawidłowo rozumieć oznaczenia jakościowe nieruchomości? Cena nowego mieszkania a standard wykończenia Mieszkanie na rynku pierwotnym można kupić w jednym z trzech standardów wykończenia: stanie surowym, stanie deweloperski oraz standardzie „pod klucz”. Stan deweloperski Powszechną praktyką na rynku mieszkań nowych jest tzw. „stan deweloperski” mieszkania, który tak naprawdę nie mówi nic konkretnego. Nie ma klarownej definicji stanu deweloperskiego ani też spisanych norm, jak powinna wyglądać nieruchomość w danym standardzie. Brak jednoznacznej formuły, do której mógłby odnieść się rynek nieruchomości, rodzi dowolność interpretacji i wiele niejasności. Tyle różnych wersji stanu deweloperskiego, ilu deweloperów. Nierzadko też ten sam inwestor w różnych projektach inaczej pojmuje to pojęcie. O tym, czego spodziewać się w mieszkaniu w stanie deweloperskim piszemy w artykule: ⇒ Stan deweloperski mieszkania lub domu - co musisz wiedzieć? Zdecydowana większość nabywców mieszkań nowych decyduje się na stan deweloperski nie tylko ze względu na cenę, ale również brak zaufania do ekipy remontowo-budowlanej, która miałaby prowadzić prace wykończeniowe pod klucz. Co nie oznacza, że przy stanie deweloperskim nie trzeba przykładać wagi do jakości użytych materiałów budowlanych. Stan surowy Mieszkanie w stanie surowym wymaga przeprowadzenia jeszcze wielu prac remontowych i wykończeniowych zanim będzie można w nim zamieszkać. To wiąże się z dużym nakładem finansowym, ale jednocześnie daje możliwość samodzielnego doboru materiałów i indywidualnej aranżacji. Stan surowy to postawiona konstrukcja ze ścianami nośnymi, przekryta dachem i, w zależności od rodzaju standardu surowego – ze ścianami działowymi, oknami i drzwiami zewnętrznymi lub bez nich. Trzeba być przygotowanym na konieczność przeprowadzenia wielu prac we własnym zakresie. Będzie to poprowadzenie instalacji elektrycznej, ogrzewania, wykończenie ścian i podłóg, zamontowanie armatury i ceramiki w łazience, toalecie i kuchni. Standard mieszkania pod klucz To najwygodniejsza forma wykończenia nowego mieszkania, bowiem daje możliwość zamieszkania natychmiast po odbiorze kluczy. Wystarczy dostawienie kilku własnych mebli, sprzętu AGD i RTV i ulubionych dodatków. Rynek nieruchomości daje deweloperom możliwość tworzenia różnych wariantów w standardzie pod klucz, dopasowanych do preferencji i zasobności portfela klientów. Proponowane pakiety wykończeniowe różnią się zakresem wykończenia lokalu, gatunkiem zastosowanych materiałów i marką oraz ceną za m kw. Negocjacja ceny nieruchomości Kluczową kwestią całego procesu poszukiwania i zakupu nieruchomości od dewelopera jest ustalenie ceny konkretnego lokalu przy wybranym standardzie wykończenia. Dokładna kwota sprzedaży i to, co obejmuje musi być zapisane w umowie z deweloperem (także tej przedwstępnej). Wartość wpisana na dokumencie jest wiążąca dla obu stron do momentu zakończenia transakcji, chyba że obie strony zgodnie zdecydują się na jej zmianę pod warunkiem postanowienia w formie pisemnej. Nawet, jeśli deweloper ustalił już cenę za konkretny lokal, nic nie stoi na przeszkodzie, by z nim negocjować. Jeśli nie uda się obniżyć kwoty, można próbować w ramach podanej wartości pertraktować dodatkowe korzyści. Zgodnie z ustaleniami obu stron umowy nabywca płaci zadatek w określonej kwocie. Zadatek stanowi rodzaj zabezpieczenia wywiązania się stron z umowy. Jeśli deweloper wycofa się ze sprzedaży nieruchomości, nabywcy należy się suma równa dwukrotności zadatku. Jeśli nabywca zrezygnuje z zakupu mieszkania, zadatek pozostaje u dewelopera. Wybór sposobu płatności za mieszkanie Zakup nieruchomości od dewelopera można sfinansować ze środków uzyskanych z kredytu hipotecznego lub gotówką. Deweloperzy stosują różne formy płatności, niejednokrotnie zależne od ich kapitału własnego na realizację przedsięwzięcia. Za nieruchomości będące w trakcie realizacji można płacić: w transzach – wpłaty związane są z realizacją kolejnych etapów budowy trafiają na rachunek powierniczy w banku, a bank wypłaca deweloperowi środki po zakończeniu następnej fazy prac budowlanych; w systemie 10/90 lub 20/80 – oznacza odpowiednio 10 lub 20% wartości nieruchomości wpłacane w dniu podpisania umowy przedwstępnej i 90 lub 80% płacone po zakończeniu inwestycji. Ostatnie rozwiązanie jest praktyczne przede wszystkim dla kredytobiorców hipotecznych, bowiem te 10% lub 20% wartości nieruchomości może stanowić wkład własny. Dzięki temu kredyt na mieszkanie może być uruchomiony później. Na różne konfiguracje systemu 10/90 zdecyduje się firma, która ma własne środki na planowaną koncepcję. ⇒ A kiedy właściciel nowego mieszkania zaczyna opłacać czynsz? Przypominamy zasady płatności czynszu po zakupie mieszkania od dewelopera Wybór rachunku powierniczego Deweloper prowadzi rachunek powierniczy wtedy, gdy realizuje inwestycję ze środków nabywców mieszkań. Korzystając z własnych środków finansowych na budowę, firma nie potrzebuje posiadać tego rodzaju rachunku w banku. Założony w banku rachunek powierniczy służy do rozliczeń między nabywcą a deweloperem. Jest rodzajem zabezpieczenia kupującego na wypadek niewypłacalności dewelopera, rozwiązania czy upadłości firmy. Bank staje się pośrednikiem, dbając o bezpieczeństwo transakcji i wypłatę środków deweloperowi zgodnie z ustaleniami w umowie deweloperskiej. Informacje na temat rachunku powierniczego dla konkretnej inwestycji powinny być zawarte w prospekcie informacyjnym. Deweloperzy proponują: zamknięty rachunek powierniczy; otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową; otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową otwarty rachunek powierniczy. W rachunku powierniczym otwartym pieniądze trafiają do dewelopera sukcesywnie w trakcie budowy i zgodnie z harmonogramem. Przy formie zamkniętej środki przekazywane są dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości. Otwarte rachunki powiernicze mogą być objęte gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Od nich zależy, kiedy i skąd wypłacone będą środki nabywcy w przypadku upadłości dewelopera. Gwarancję bankową stosują zazwyczaj duże firmy deweloperskie. Za dużym kosztem poręczenia kryje się zapewnienie natychmiastowego zwrotu pieniędzy klientowi. Zabezpieczenia różnią się przede wszystkim gwarantem – jest nim albo Bankowy Fundusz Gwarancyjny albo firma ubezpieczeniowa. Przepisy ustawy deweloperskiej nie działają wstecz, a to oznacza, że deweloperzy, którzy rozpoczęli wieloetapowe inwestycje przed 29 kwietnia 2012 r. nie mają obowiązku zakładania rachunku powierniczego. Więcej informacji na temat rachunku powierniczego znajdziesz w artykule: ⇒ Rachunek powierniczy, czyli jak bez ryzyka kupić mieszkanie w budowie? Podpisanie umowy fot. pressfoto/ Zawarcie umowy z deweloperem jest jednym z decydujących etapów zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. W zależności od etapu realizacji inwestycji można nabyć gotowe mieszkanie lub będące w projekcie/w trakcie budowy. W przypadku inwestycji ukończonej, umową sprzedaży zostaje przeniesione prawo własności na nabywcę i ten otrzymuje klucze do mieszkania. W przypadku trwającej budowy, klient otrzyma swoje mieszkanie dopiero po jej ukończeniu i oddaniu do użytku. Umowa z deweloperem to bardzo ważny dokument, od którego zależy wygląd i wykończenie lokalu, zagospodarowanie części wspólnych, wysokość kar umownych czy posiadanie miejsca parkingowego. Wszystko, co ustalimy i wynegocjujemy słownie, musi mieć swoje odzwierciedlenie na piśmie. Bagatelizowanie roli umowy, także tej przedwstępnej, może kosztować wiele nerwów i niedomówień. ⇒ Jak powinna wyglądać umowa z deweloperem i co w niej zawrzeć? Zobacz wzór z dokładnym omówieniem Umowa przedwstępna z deweloperem To rodzaj dokumentu, który zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości właściwej umowy sprzedaży. Nie jest wymagana forma notarialna, ale w sytuacji spornej z deweloperem kontrakt zawarty w obecności notariusza będzie podstawą wszelkich roszczeń, a także sądowego dochodzenia zawarcia umowy deweloperskiej. Umowa przedwstępna z deweloperem powinna zawierać: określenie stron umowy; miejsce i datę podpisania umowy; cenę przedmiotu sprzedaży, nabycia prawa do nieruchomości; informację o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja budowlana dewelopera (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, oznaczenie właściciela nieruchomości, obciążeń hipotecznych czy służebności); określenie położenia oraz istotnych cech nowego domu jednorodzinnego bądź budynku wielorodzinnego, w którym znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni i układu pomieszczeń w mieszkaniu; określenie zakresu i standardu wykończenia mieszkania, do których wykonania jest zobowiązany deweloper; termin przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego (numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacja o kosztach prowadzenia rachunku), gwarancji bankowej (nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji) albo gwarancji ubezpieczeniowej (nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji); numer pozwolenia na budowę oraz nazwę organu, który je wydał z informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danej inwestycji budowlanej; określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; i inne. Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego warto samodzielnie dopilnować tego, by deweloper zapewnił środki ochrony w postaci prospektu informacyjnego czy wpłaty pieniędzy na poczet ceny zakupu nieruchomości. ⇒ Tutaj znajdziesz wzór umowy przedwstępnej z deweloperem z dokładnym komentarzem Inne ważne kwestie, które muszą znaleźć się w umowie przedwstępnej Deweloper, który nabywa działkę budowlaną na własność, a następnie stawia na niej budynek jest właścicielem obu nieruchomości. Sprzedając mieszkania, zobowiązany jest przenieść na nowych nabywców prawo własności do danych lokali mieszkalnych. Zawarta notarialnie umowa przedwstępna chroni przed deweloperem, który obiecywałby sprzedaż tego samego lokalu wielu klientom. W dziale III kw nieruchomości można wpisać roszczenia kupujących mieszkanie. Deweloper zobowiązuje się także do tego, by nie zaciągać kredytu z zabezpieczeniem na danej nieruchomości. I w dziale IV kw wpisywane są ewentualne obciążenia nieruchomości hipoteką umowną, więc można to szybko zweryfikować. Dokument powinien również szczegółowo opisywać przedsięwzięcie budowlane oraz konkretny lokal mieszkalny. Każde dodatkowe ustalenie, np. aranżacji terenów wspólnych, położenia i wielkości miejsca postojowego czy usytuowania chodników i obiektów małej architektury, należy przedstawić w formie pisemnej – jako jeden z punktów umowy lub załącznik. Obowiązkowym suplementem umowy jest szkic kupowanego lokalu mieszkalnego – z wymiarami ścian, oznaczeniem rozprowadzonych instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, gniazdami elektrycznymi, usytuowaniem ścian działowych, drzwi, okien, itp. Jakie dokumenty przedstawia deweloper? Deweloper, jako właściciel działki i postawionego budynku mieszkalnego, zobowiązany jest przedłożyć: dokumenty poświadczające prawo własności, odpis księgi wieczystej nieruchomości; kopię decyzji zatwierdzającej projekt budowlany (jeśli jeszcze nie posiada pozwolenia na budowę); kopię decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania; zaświadczenie o samodzielności lokali – potwierdza, że dany lokal mieszkalny może być wyodrębniony z całego budynku jako indywidualna nieruchomość (odrębna własność lokalu sprowadza się do tego, że dany lokal stanowi oddzielny od gruntu i budynku przedmiot własności, ale jednocześnie posiada udziały w częściach wspólnych i gruncie). Uwaga jest taka, że decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego nie jest tożsama z pozwoleniem na budowę, a zatem nie jest dokumentem pozwalającym na rozpoczęcie robót budowlanych. Rozliczenie z deweloperem, czyli zapłata za mieszkanie fot. tirachardz/ Zapłata deweloperowi ustalonej w umowie ceny jest ściśle zależna od wybranego sposobu płatności – w transzach bądź systemie 10/90 lub 20/80. Rozliczając transakcję gotówką, wpłacasz odpowiednią sumę na rachunek dewelopera ustalony w umowie w umówionym terminie. Często jednak nabycie mieszkania wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. ⇒ Kompletny poradnik na temat kredytu hipotecznego Kredyt hipoteczny na nowe mieszkanie Transakcja kupna mieszkania na kredyt składa się z kilku ważnych etapów. Procedury nabycia mieszkania z rynku wtórnego oraz oddanego już do użytkowania mieszkania od dewelopera są dokładnie takie same. Różnice pojawiają się w przypadku zakupu nieruchomości na etapie budowy – i tej drodze przyjrzymy się wnikliwie. Krok 1. Sprawdzenie zdolności kredytowej u eksperta kredytowego. Krok 2. Wybór nieruchomości w ramach możliwości finansowych. Sprawdzenie dewelopera pod kątem doświadczenia i dotychczasowych inwestycji, czy nie jest przeciw niemu prowadzone postępowanie egzekucyjne. Zweryfikowanie czy inwestycja posiada wszelkie zezwolenia i wymagane dokumenty, czy w najbliższym czasie będą realizowane w okolicy zmiany infrastrukturalne, które mogą wpłynąć na komfort użytkowania mieszkania, jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego. Krok 3. Wybór najlepszych ofert kredytowych. Tutaj możesz sprawdzić nasze rankingi kredytowe. Krok 4. Negocjacja ceny nieruchomości i podpisanie umowy z deweloperem. Krok 5. Kompletowanie niezbędnych dokumentów do wniosku kredytowego. Krok 6. Złożenie wniosków w wybranych bankach. Krok 7. Oczekiwanie na decyzje kredytowe i wybór optymalnej oferty. Krok 8. Podpisanie umowy kredytowej i uruchomienie środków pieniężnych. Krok 9. Wpłata deweloperowi środków własnych (wkład własny). Po osiągnięciu odpowiedniego poziomu, regulowanie kolejnych transz przejmuje bank. Krok 10. Przed uruchomieniem kolejnej transzy kredytu trzeba zlecić inspekcję i złożyć dyspozycję uruchomienia kolejnej transzy. Krok 11. Deweloper zgłasza się do odbioru technicznego mieszkania. Krok 12. Podpisanie aktu notarialnego – docelowej umowy z deweloperem. Krok 13. Wizyta u notariusza w celu ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Opłata podatku PCC3. Krok 14. Ubezpieczenie nieruchomości. Krok 15. Po wyodrębnieniu księgi wieczystej i ustanowieniu hipoteki zgłoszenie do banku w celu anulowania ubezpieczenia pomostowego i obniżenia oprocentowania kredytu. Nabywając nową nieruchomość na kredyt hipoteczny, trzeba mieć świadomość tego, że do momentu realizacji ostatniej transzy kredytu, kredytobiorca płaci wyłącznie odsetkową część raty – naliczaną od wykorzystanej kwoty kredytu. Rata taka nie jest wysoka, ale powoduje wzrost całkowitego kosztu kredytu. ⇒ A co musisz wiedzieć o zakupie mieszkania za gotówkę? Sprawdzisz tutaj. Odbiór mieszkania i przeniesienie własności Długo wyczekiwany przez nabywcę moment następuje, kiedy deweloper zgłasza się w celu przystąpienia do przeglądu technicznego mieszkania. Odbiór mieszkania i przeniesienie prawa własności to dwa ostatnie kroki w całej procedurze zakupu nieruchomości od dewelopera. Zaproszenie na odbiór mieszkania Deweloper przeprowadza odbiór nowych lokali mieszkalnych zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie przedwstępnej. Zaproszenie na odbiór do przyszłych mieszkańców może wysłać dopiero po ukończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Podczas spotkania warto przyjrzeć się dokładnie jakości wykończenia i zgodności przeprowadzonych prac z zapisami prospektu, załączników, szkiców oraz umowy przedwstępnej. Na odbiór lokalu można wybrać się z inspektorem nadzoru budowlanego bądź innym fachowcem z odpowiednimi kwalifikacjami. Jeśli mieszkanie wymaga poprawek, należy to natychmiast zgłosić inwestorowi, a wszystkie wady należy skrupulatnie spisać w protokole odbioru technicznego. fot. Podczas odbioru mieszkania od dewelopera podpisuje się: protokół odbioru technicznego – ocena stanu technicznego lokalu, spisanie występujących w nim wad i usterek, data sporządzenia protokołu, dane stron umowy i opis nieruchomości, ustalenia między stronami, co do sposobu i czasu usunięcia wypisanych usterek przez dewelopera; protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego – spisanie stanu liczników, wydanie kluczy do mieszkania, data sporządzenia protokołu, dane stron umowy i opis nieruchomości. Podczas odbioru mieszkania trzeba zwrócić uwagę na: poprawne osadzenie okien i parapetów; prawidłowe wstawienie skrzydeł drzwiowych (musi umożliwiać montaż podłogi); równe wykończenie ścian i podłóg; bezproblemowe otwieranie drzwi i okien; doprowadzenie mediów; dostępność odpływów; prawidłowe działanie wentylacji; zgodny z planem metraż i układ pomieszczeń. Na ustosunkowanie się do wskazanych w protokole usterek deweloper ma 14 dni od dnia podpisania tego dokumentu. Każda uznana wada musi zostać usunięcia w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli deweloper nie dopełni obowiązku, powinien wskazać nowy termin i uzasadnić swoje opóźnienie. Po zakończeniu odbioru mieszkania, deweloper przekazuje klucze. Jak znaleźć rzeczoznawców? Wzmożony popyt na rynku nieruchomości, w tym na rynku deweloperskim, doprowadził do powstania firm usługowych, które pomagają w - dla wielu trudnym i ryzykownym - procesie odbioru mieszkania z rynku deweloperskiego. Niektóre firmy, jak chociażby startup Experteo, ułatwiają dostęp do rzeczoznawców w całej Polski, którzy mogą profesjonalnie ocenić ew. wady mieszkania zakupionego na rynku pierwotnym. Przeniesienie prawa własności nieruchomości Do momentu przeniesienia prawa własności deweloper jest właścicielem zarówno gruntu, na którym stoi nieruchomości, jak i nowego budynku i wszystkich lokali mieszkalnych. Dopiero podpisanie umowy przyrzeczonej jest kulminacyjnym momentem procedury. Po tym następuje przeniesienia prawa własności na nabywców. Umowa sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego powinna zawierać przede wszystkim: postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej; opis stanu prawnego przedmiotu umowy; opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu; rozliczenie wszelkich kwot wnoszonych przez ciebie na etapie budowy; zasady określające korzystanie z części wspólnych nieruchomości. Powołanie wspólnoty mieszkaniowej Wyodrębnienie i przeniesienie prawa własności do pierwszego lokalu skutkuje powołaniem wspólnoty mieszkaniowej. Pierwszymi członkami stają się właściciel mieszkania i deweloper – do czasu przekazania wszystkich pozostałych lokali mieszkalnych innym nabywcom. W momencie odbioru ostatniego mieszkania, deweloper przestaje być współwłaścicielem budynku i członkiem wspólnoty. Warto zwrócić uwagę, czy w umowie deweloper nie zastrzegł, że będzie pełnił rolę zarządcy nieruchomości. Taka rola daje mu dużą swobodę w decydowaniu o nieruchomości w imieniu wspólnoty. Najlepiej, by to mieszkańcy samodzielnie mogli wybrać administratora i zarządcę w drodze wolnego wyboru z dostępnych na rynku ofert firm administrujących nieruchomości. fot. tytułowa: Wybierz jedną z opcji Na Sprzedaż(23 287) Do Wynajęcia(390) Lokalizacja Niezależnie Mazowieckie (5 877) Pomorskie (4 177) Dolnośląskie (3 433) Małopolskie (3 141) Wielkopolskie (1 791) Śląskie (1 337) Zachodniopomorskie (770) Podkarpackie (693) Kujawsko-pomorskie (682) Typ Nieruchomości Niezależnie Mieszkanie(22 450) Dom(423) Lokal(140) Działka(112) Biuro(31) Apartament(15) Bliźniak(13) Dom Wolnostojący(13) Szeregowiec(9) ✚ Zobacz więcej... Ostatnia aktualizacja Tydzień temu 15 dni temu Miesiąc temu Cena: zł Zmień 0 zł - 200 000 zł 200 000 zł - 400 000 zł 400 000 zł - 600 000 zł 600 000 zł - 800 000 zł 800 000 zł - 1 000 000 zł 1 000 000 zł - 1 600 000 zł 1 600 000 zł - 2 200 000 zł 2 200 000 zł - 2 800 000 zł 2 800 000 zł - 3 400 000 zł 3 400 000 zł - 4 000 000 zł 4 000 000 zł +✚ Zobacz więcej... Pokoje 1+ pokoi 2+ pokoi 3+ pokoi 4+ pokoi Powierzchnia: m² Zmień 0 - 15 m² 15 - 30 m² 30 - 45 m² 45 - 60 m² 60 - 75 m² 75 - 120 m² 120 - 165 m² 165 - 210 m² 210 - 255 m² 255 - 300 m² 300+ m²✚ Zobacz więcej... Łazienki 1+ łazienki 2+ łazienki 3+ łazienki 4+ łazienki Zobacz 25 nieruchomości na mapie >

mieszkanie na raty u dewelopera